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　　5、成都宅基地流转模式
　　2007年6月，成都市被批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”后，加快了农村集体建设用地流转制度的完善步伐，创造了不少模式，比较有代表性的主要有以下几种。
　　（1）入股模式。主要应用于城郊或经济开发区土地整治，其特点是：农户以宅基地使用权入股，成立具有“集体土地资产经营管理公司”性质的股份合作社，将农民集中居住后原有宅基地腾出的土地面积扣除集中建房用地后的剩余部分用于股份合作社搞商业开发。其实质是由集体企业代替房地产开发商直接在集体建设用地上进行建设和经营，将政府垄断的土地增值收益和开发商获得的超额利润还给农民。
（2）置换模式。又称“双放弃”模式。其实质是用农村的宅基地使用权、农村土地承包经营权、农村集体成员权换取城市的居住权、就业权和社会保障权等权利。
　　（3）联建模式。联建模式主要用于汶川地震后的极重灾区的农房重建，分为内部联建（包括统规统建和统规自建）和外部联建两种，其实质是灾民通过集中居住和原宅基地复耕节约建设用地，然后通过出卖建设用地指标筹集部分建房资金。
　　6、重庆“地票”模式
　　重庆土改也被称为“地票交易”。郊区的农民把闲散的建设用地、宅基地等节约出来的土地，以及新开垦的河畔地和黄坡地作为耕地，请国土部门进行测量，测量之后发给地票，可到地票市场去进行交易，投资者买了地之后，搞开发建设，城市的规划部门给予调节用地。地票模式运行了四年多，卖地总计收入200多亿，集体拿了15%，个人拿了20%，农民切实分享到了土地增值收益。重庆地票模式的特点有：先复垦后占地，减少挂钩风险；大范围、远距离统一价格置换，为城镇化过程中农民转户进城提供利益补偿机制；充实了新农村建设资金；土地交易转化为票据化的模式，土地从空间上不可转移的实物形态资产转化为可交换的票据，使固化的土地资源转化为可流动的资产。
　　四、农村集体建设用地入市的路径
　　基于对上述相关政策的梳理和地方实践的比较，我们对当前农村集体建设用地入市的路径提出如下政策建议。
　　第一，对土地进行确权，这是对集体建设用地流转的第一步，根据具体情况把土地所有权明确到户，通过确权，促进土地的资本化，赋予农民土地财产权及其合法流转的权利，成立农村产权流转担保公司，完善土地入市的各种配套措施。
　　第二，成立土地产权交易平台，建立流转交易的信息网络，这一措施是建立在土地确权基础之上的，该平台将使集体建设用地使用权交易合法化。
　　第三，建立集体建设用地使用权抵押融资机制，明确税费措施，逐步建立城乡统一、房地一体的集体建设用地流转、登记、抵押融资体系，核心是探索抵押融资机制，人民银行、银监会等金融管理部门研究制定集体建设用地抵押融资办法。
　　第四，鼓励集体建设用地流转在更大范围度试点，给予试点地区特殊的政策空间。虽然部分省市在已有的先期探索的基础上，先后出台了集体建设用地入市的地方规章，但没有国家层面的法律支持，在具体实践中会碰到许多障碍，影响了集体建设用地入市的效果，建议国家选择若干地区先行先试，进行制度试验和封闭运行，等待试验成熟后，将这些制度上升到国家政策层面，进而推动全局性的集体建设用地制度改革。中国的改革突破，向来都是从基层的实践中开始，如果坐等政策，恐怕就难以获得改革突破的先机了。

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农村集体建设用地入市政策创新研究

2014-12-29 15:05　来源: 互联网作者：刘战武浏览次数 4487

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农村集体建设用地入市政策创新研究 2014-12-29 15:05 来源: 互联网 作者：刘战武 浏览次数 4487