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　　2、乐清“农对非农模式”
　　2002年浙江乐清市成为推行集体土地使用权流转试点县。首先，强调集体土地上的建筑物、构筑物等依法转让时，其土地使用权可随同转让，转让方式包括出售、赠与、交换、作价入股。其次，将转让范围由原来的同村调剂扩大到同市转让，只要是乐清市范围内的宅基地使用权，即可在乐清市户籍者之间流转。相关做法没有形成文件，仅限于具体操作，“只做不说”、“摸着石头过河”，农房所有权人可持房屋所有权证申请抵押贷款，金融机构予以默认。
　　由于政策上没有依据，没有房产证，也不能到政府办过户，但当地市场以民间信用——卖契的方式，巧妙地解决了这一问题。乐清市的“卖契”内容大致如下：“立卖实契人某某某，因另有发展，征得共有人同意，自愿将坐落在乐清市某镇某某路某号混合结构三层一间，情愿折价卖给某某某为实业，日后任凭买方自行过户及管业享用。卖方应提供日后过户时一切有效证件及复印件，并协同买方办理过户手续”。“卖契”描述所售物业的组成，特别标明“地基一概在内”，且无其他权利纠葛。再下来，加注“永后不找不赎，双方情愿，永不反悔，恐后口说无凭，特立此契，永为存照”。最后签字前，是小字抄录的卖方房产证的信息，包括产权证号、建筑面积、以及四至。落款签字画押的，包括卖房人和共有人，以及“居间人”。
　　3、湖南冷水江“市民落户”模式
　　2012年，“市民落户”被湖南冷水江市确定为推进城乡一体化发展的重要工作，并在下辖的资江村和麻溪村试点。引导市民到农村投资，其中一个大胆的创新是，在当地投资50万元的市民可以获得当地农村“户口”，即“涉农居民”，同时享有宅基地建房等权益。村里更以每亩30—50万元的价格将村集体土地卖给前来落户的市民，用于建别墅或者商业街开发。
　　冷水江的做法绕过政策限制，首先让投资者落户到农村，成为村集体成员，这样就可以合法地购买村内土地，经过并不复杂的审批手续后，就可用于建设。但遗憾的是，该试点进行不到一年，由于与现行政策相背离，被媒体宣传为“新圈地运动”，于2013年底被湖南省叫停。
　　4、北京大兴镇级统筹集体建设用地利用模式
　　北京大兴区集体建设用地利用始于城乡结合部地区的“工业大院”改造，所谓“工业大院”是指20世纪90年代中期以来，农村集体经营性建设用地租赁、转让给企业、个人使用，这些建设用地多数已成为厂房、仓库、商场等，俗称“工业大院”。
　　在将“工业大院”用地规划改为绿化用地时，由于历史上遗留问题较多，腾退问题无法解决，规划目标难以实现。2011年大兴区对规划方案进行了调整，并在下辖的西红门镇进行试点。通过重新规划，将工业大院应腾退土地中的20%由绿化用地调整为产业用地，进行商业开发，解决改造的资金问题。由镇里牵头，集中连片开发，将各村产业用地指标统筹使用。建立集体土地联营公司，以村为单位进行土地入股，以土地联营公司为平台，负责工业大院拆除和全镇集体产业用地经营管理，并进行招商引资，各村股份份额按照各地块（不论新的规划性质是产业用地还是绿化用地）面积及所处的区位等虚拟作价折算，从而引致土地使用权转移。
　　联营公司设置股份时，充分考虑了公司的未来发展和农民的长远利益，允许各村集体经济组织和农民可用闲置资金自愿入股，农民每股最低5万，最高10万，需通过所在村集体经济组织入股。股份数量统一按5万元/股计算，原则上20年不增不减，可转让，但不能撤资退股。社会资本不得入股。在收益方面，由公司按照股份份额支付8000元/股的保底收益，如还有盈余，再次按股分配。如遇国家征占地，地上物补偿归投资方所有，土地补偿款归村集体所有。

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农村集体建设用地入市政策创新研究

2014-12-29 15:05　来源: 互联网作者：刘战武浏览次数 4488

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农村集体建设用地入市政策创新研究 2014-12-29 15:05 来源: 互联网 作者：刘战武 浏览次数 4488