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房地产企业内部审计的现状及思考

2020-06-29 09:58 来源: 互联网 作者:胡阳生 浏览次数 82

   摘 要:伴随着改革开放和社会主义市场经济的全面推进,我国房地产行业从无到有,近四十年发展历程取得瞩目成就,现已发展成为国民经济的重要支柱产业之一。在行业发展初创期、野蛮生长期、高质量发展期,随着房地产行业从粗放型转变为精细化的管理过程,内部审计虽然扮演着相同的角色,但履行的职能、工作的重心却在悄然变化。本文旨在对现行及未来房地产行业内部审计工作的重点及未来的工作方向进行思考,并提出相应观点,以推动房地产行业内部审计的持续发展。
  关键词:房地产;内部审计;思考
  1 房地产企业内部审计存在的问题
  自上世纪80年代诞生第一批房地产开发企业开始,中国房地产行业已发展近40年历程,期间经历了初创期、爆发期、调整期、成熟期,行业发展的重心在不断转变,内部审计伴随着行业发展而逐步完善。
  在行业初创期,内部审计工作重心主要围绕企业创始人的意志,以简单的查错纠弊为主;行业处于爆发期时,内部审计的主要精力用于应付快速扩张过程中暴露的低级舞弊和不停修补内控缺陷;进入调整期后,内部审计伴随着公司业务在跌宕起伏中发展;近十年随着全国地产前30强公司纷纷完成上市,也标志着地产行业进入了发展的成熟期,地产行业内部审计也随着行业发展沉淀。近年国家大力推进供给侧结构性改革,中央政府去房地产化和弱化房地产占比意图明显,各地政府限购、限价政策频出,需求被抑制、行业利润被压缩,房地产行业已由黄金时代进入白银时代。
  成熟期的房地产行业,各项制度流程已趋于完善,舞弊手段越来越隐蔽、控制缺陷愈加难以发现,常规审计若不思进取则难以取得实际成效。在长时间的地产行业内部审计工作实践中,仍然发现较多薄弱环节:
  (1)串通舞弊的大案要案仍屡见不鲜。
  由媒体披露和行业内部通报的众多金额巨大的行业串通舞弊案件仍然层出不穷。究其根源,虽行业规章制度在逐步健全、风控审计部门的履职能力逐步加强,但因内部控制的固有缺陷,以串通的方式能够规避流程制度约束、审计履职人员能力不匹配或者缺位、地產业务流水金额巨大提供了足够大的作案动机。另外地产行业屡见创新业务,新业务萌发到规范一般需要较长过程,相关业务规章制度很可能滞后于创新业务的开展,导致业务运行过程中阶段性制度缺位,也给舞弊案件创造了机会。
  (2)审计工作形式化普遍存在。
  传统的审计思维及部分公司企业文化的限制,导致内审部门的年度审计计划更多的偏向于流程合规类审计。多数公司审计员工司龄较长,对现有工作内容固化思维严重,缺乏对业务相关实质风险的敏锐度,同时也丧失了对现有业务进行破局的决心。此类主观情形直接导致年度审计工作计划过于集中在传统的审计业务范围,审计报告对于公司流程制度的长篇累牍的形式上的小瑕疵过度关注,报告内容不痛不痒,表面看似在认真执行年度审计计划工作,年复一年,却忽略了审计创造价值的功能。
  (3)审计计划跟不上公司创新业务发展。
  随着房地产市场规模的快速增长,同时外部技术日新月异的发展,整个行业的创新业务不断呈现,建筑安装新方法、建筑材料创新、融资模式创新、销售方式创新、互联网技术的深度融入等,都对原有的业务模式产生颠覆性的变革创新。业务模式的不断创新改变,衍生出新的业务控制风险,而审计工作计划安排会呈现一定的滞后性。对原有工作内容和业务领域的拓展和创新,对审计人员也是一个不小的挑战,故而因审计计划的覆盖及审计能力的提升不能及时跟上创新业务发展的情形,将对一些重要业务模块暂时性失去审计监督的职能,会造成业务管理出现风险敞口甚至滋生腐败。
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